Huis kopen in Florida

[probits]

Teleton, even ter verduidelijking...lijkt misschien een nul-operatie , maar voor ons maakt het wel een verschil uit aangezien ons huis ginder 6 slaapkamers heeft en we eigenlijk nu maar 2 slaapkamers nodig hebben. Dus in onze situatie is dit een voordeligere oplossing ...maar dat moet ieder voor zich uitmaken natuurlijk.

[Stigchel]

Waar het mij vooral om ging was het feit dat je voor bijna niets een leuk huisje kunt kopen. Als je er dan niets mee doet is dat natuurlijk prima. Het is opzich wel mooi als er iemand een beetje op past (de buren ofzo).

Ik dacht alleen dat als je 1 huisje kunt kopen, je er ook meer kunt kopen. Ik bedacht me dat, gegeven dat er een bank is die dat wil financieren, je voor de prijs van een nederlands huis (zeg 2,5 ton) wel vier of vijf appartementen in Florida kunt kopen. Dan ga je er zelf in een wonen en beheer je de rest ook zelf. Je verhuurt aan europese toeristen die een week of langer blijven (daar richt je je tarieven dan ook op in). Volgens mij heb je dan met een jaar of vijf je investering wel uit.

Verhuur je op lange termijn dan heb je daar natuurlijk veel meer zekerheid en veel minder kosten aan. Dan zou het in principe alleen maar sneller terug verdient zijn. Vanuit een investerings oogpunt zou je dus moeten verhuren op lange termijn om je investering terug te verdienen en vanuit dat moment op korte termijn om de winst te maximaliseren (ervan uitgaand dat je voor korte verhuur meer per week kunt vragen).

[Teleton]

...maar dat moet ieder voor zich uitmaken natuurlijk.

Zeker, daar heb je groot gelijk in. Het forum is er zeker niet om verantwoording af te leggen, maar om informatie en meningen uit te wisselen. Als geinteresseerd forummer en fervent huurder (wel de lusten, niet de lasten...;-)) kijk ik ook of de argumenten die in dit topic worden uitgewisseld, voor mij steek houden. Mijn opmerkingen zijn vooral bedoeld om de argumenten die hier worden gebruikt eens in een ander perspectief te zien. Zoals Koen ook al min of meer schrijft, zijn er verschillende soorten kopers:

• De Genieters, die niet verhuren.
• De Verhuurders, die het nuttige met het aangename afwisselen.
• De Beleggers, die het puur voor de opbrengst doen.

Ieder maakt zijn eigen afwegingen en heeft zijn eigen doelen en argumenten. Iedere groep heeft ook zijn eigen kosten en baten. Over het argument dat je minder zorg zou hebben bij long term rentals dan bij short time, vraag ik mij, ondanks dat Koen dit bevestigd, in gemoede af of dat werkelijk zo is. Ik denk zelf in een wijk de verschillen goed te kunnen zien. Verwaarloosde tuinen en rommelige opritten, scheve schuttingen, haveloze garagedeuren en verveloze gevels zie je nogal eens bij huurders. En de vraag is hoe de boel er dan van binnen uitziet. Verder zijn er ook (juist ?) in de VS veel wanbetalers, de rechtsbescherming is daar nu eenmaal anders geregeld dan hier. Familie van ons die al sinds donkey years in Noord Amerika woont, zag om die reden af van verhuur van hun villa in Florida. Het voorgespiegelde rendement was overigens uitstekend. Ze kenden gewoon teveel zorgelijke praktijkvoorbeelden en hebben het kot verkocht.

Als ik je postings over dit onderwerp teruglees, zie ik dat je eerst andere plannen had. De bedoeling was aanvankelijk om een huis te kopen om er zelf ook van te genieten. Daarnaast wilde je een deel van de kosten terugverdienen door verhuur, toch? Als argument om van strategie te wijzigen, noemde je het advies van de makelaar. Als rendement je motief was geweest, zou ik dat geloofwaardig hebben gevonden. Nu vraag ik me af wat de motieven van de makelaar waren. Toen bleek dat de short time verhuur en het eigen gebruik op de een of andere manier niet zo aantrekkelijk voor jou bleken en hij met dit voorstel kwam. Een belangrijk aspect van je doelstelling werd hiermee om zeep geholpen: Je hebt nu immers geen vakantiewoning tot je beschikking?

Op zich is dat natuurlijk niet erg, wij doen niet anders. Dat kost ons voor 9 weken nog geen 3000 euro. Geen investering, geen rendement, puur kosten. Maar ook alle vrijheid, geen risico, geen kopzorg. Ook wij hebben ooit de berekeningen gemaakt; de investering zou nog wel op te brengen zijn maar om de kosten te dekken zouden we zeker hebben moeten verhuren. Voor ons een reden om de investering in een huis in Florida juist niet te doen.

En zo maakt ieder inderdaad zijn eigen afweging waarbij zakelijke motieven imo het meest relevant zijn voor dit topic en de persoonlijke motieven gewoon leuk zijn om uit te wisselen. De voor- en nadelen zoals jij ze opsomt, vind ik eigenlijk niet zo zakelijk en je vergelijkt soms appels met peren. Bij de voordelen noem je de kostenbesparing, bij de nadelen lijkt het alsof er geen kosten zouden zijn. Zo is het ook met de zorg voor het huis. Maar wie repareert er dan nu het dak als de shingles beschadigd zijn, plaatst de ruit als die is ingekegeld, onderhoudt de airco en de cv, repareert de dakgoot etc.etc. Kleine reparaties en onderhoud worden door de categorie 1 en 2 eigenaren tussendoor gedaan. Nu we er toch zijn, geven we het huis een likje verf. Da's pas kostenbesparing!

Je hinkt zo te zien nog erg op twee gedachten. Dit onderschrijf je met het argument: "Je kunt altijd nog veranderen". Alsof de huurders plotsklaps in rotten van drie staan opgesteld als jouw onderneming in deze vorm niet succesvol blijkt. Alsof een klantenkring niet gedurende lange tijd zorgvuldig moet worden opgebouwd. Alsof er niet jarenlang aan vrije publiciteit en mond tot mondreclame moet worden gewerkt. En alsof de investering om de woning alsnog tiptop gereed te maken voor vakantieverhuur, niets kost. Onder de huidige omstandigheden hoef je met zulke argumenten niet bij een geldschieter aan te komen als je wil investeren. Dus gelden die argumenten voor een particuliere investeerder eigenlijk ook niet, vind ik.

Ik denk dat voor een ieder die overweegt om een woning in Florida te kopen om er ook rendement op de investering mee te genereren, voldoende tijd en aandacht aan het project moet geven. Een heldere doelstelling en een waterdichte financiele planning zijn essentieel. Met "we zullen wel zien" of "we kunnen altijd nog..., kom je er niet. Er zijn immers nog genoeg externe factoren die het welslagen van de onderneming beinvloeden, denk aan de onroerendgoedmarkt, de dollarkoers, de ontwikkeling van het toerisme. En wat als de huizenmarkt ooit aantrekt? Dan wordt het (ver) huren van een huis misschien minder aantrekkelijk met alle gevolgen voor de investering.

Jij schrijft dat je opgelucht bent dat er veel werk en onzekerheid weg is gevallen. Ook vind je het prettig om zaken te doen in je eigen taal. Dat mag natuurlijk, al zouden het mijn prioriteiten niet zijn als ik zo'n onderneming zou starten. Maar als jij je er goed bij voelt, is dat prima. Of de argumenten die je in je bericht aanvoert, voor aspirant kopers waardevol zijn, waag ik te betwijfelen. Daarvoor schilder je de voordelen/kansen te rooskleurig af. En de nadelen/bedreigingen...? Die mis ik eigenlijk. Vandaar mijn eerste korte reactie.

De ontwikkeling zoals jij hem, voor zover ik dat uit je postings kan opmaken, hebt doorgemaakt doet me eigenlijk een beetje denken aan die van de mensen uit het programma "Ik vertrek". Goedwillend, hardwerkend, maar vaak onvoldoende voorbereid en gepland. De grootste bedreiging voor hun succes: financieel zijn de plannen niet altijd even goed onderbouwd. Ze vertrouwen te veel op de goede afloop waarbij het nooit eens tegenzit. Maar hopelijk heb jij het allemaal prima voor elkaar.

Het zijn zo maar wat overdenkingen in dit topic dat in de toekomst ook weer als naslagwerk voor aspirant-kopers zal dienen. Misschien draagt het bij om de pro's en contra's eens tegen elkaar af te wegen. En mocht het negatief lijken, dat is zeker niet de bedoeling. Ik wens jou natuurlijk alle goeds bij deze onderneming toe!

-------------------------------------------------------------------

@ Stichel: Hoe denk je appartementen in de korte verhuur aan de man te brengen vanwege de strenge wet- en regelgeving daar? Afgezien van het feit dat hypotheekverstrekkers hier niet zo maar akkoord mee zullen gaan zodat financiering een moeilijke zaak zal worden.

Jij stelt ook dat de kosten voor long time rental lager zijn en dat je dan meer zekerheid hebt. Ik moet dat eerst nog zien maar in wezen maakt het niet uit. Het gaat immers niet om de kosten, maar om het rendement. En dat wordt bepaald door het verschil tussen kosten en opbrengsten, na aftrek van de belasting. Van der Valk kocht de Pier in Scheveningen voor 1 gulden. Geen kosten, maar het onderhoud van het kreng kost ze een vermogen waardoor het rendement van het restaurant zwaar onder druk staat.

Ik ben wel benieuwd of je een financiele onderbouwing hebt voor je stelling dat de investering er met een jaar of vijf wel uit is of dat je dit met een natte vinger hebt bepaald.

We huren zelf met regelmaat een appartement op een toplocatie. Na de crisis hebben we de koopprijzen daar wel zien dalen, maar niet zo spectaculair als je ons doet geloven. In de buitengebieden is er ongetwijfeld voor een sch**t en drie kn*kkers een appartement te koop, maar welke toerist wil daar nu zitten?

De huurprijs van ons appartement, pakweg tussen de 45 en 50 euro per nacht, kan nauwelijks kostendekkend zijn voor de verhuurder, laat staan dat er winst wordt gemaakt. Er wordt nu ook long term verhuurd. Ongemeubileerd! In veel gevallen wordt er in die appartementen op sinaasappelkistjes gewoond, mensen hebben geen geld voor de aansluiting op het CA-systeem en zetten een schotel op het balkon. Wij vragen ons iedere keer weer af wanneer het verval van deze buurt zal inzetten.Tot nu toe gaat het goed, maar hoe lang nog weet niemand. Huiseigenaren maken zich zorgen, met het dreigende verval neemt immers de waarde van hun bezit nog verder af.

Tot slot: Lijkt het je echt een goed plan om een villa of appartement in Florida te kopen en het toezicht (een beetje) aan de buurman (of zo....[-o<) over te laten?

[tcfan]

Wij kochten 5 jaar geleden een huis in Jensen Beach aan de Treasure Coast, ook vooral voor ons eigen plezier. We hebben wel geprobeerd het af en toe te verhuren aan vakantiegangers maar het was nogal een gedoe om dat te regelen van een afstand. Nu hebben we het permanent verhuurd en dat bevalt prima.
Inmiddels hebben we een tweede huis gekocht, dit keer in de huizen dip, dus een goede investering. We wonen er semi-permanent, heerlijk !

[Teleton]

Een huis kopen tijdens de dip hoeft natuurlijk niet per definitie te betekenen dat het een goede investering is. En mocht er incidenteel een individueel succesje zijn geboekt, dan is dat nog niet exemplarisch voor de markt. De geluiden uit de regio zijn somber. Hoewel het aanbod groot is, en de prijzen laag zijn, staan kopers en investeerders nog steeds niet te dringen, blijkt uit onderstaand bericht.

Bron ANP en Nu.nl:

Florida herstelt maar moeizaam van de crisis

Uitgegeven:13 februari 2011 08:23
PORT ST. LUCIE - De Amerikaanse werkloosheidcijfers krabbelen op, maar Florida kampt nog altijd met grote economische problemen. De klim uit het dal wordt een lange weg.
Typisch voor Florida is de toestand in Port St. Lucie, halverwege tussen Orlando en Miami. Net als de rest van de staat dreef de economie hier op investeringen in goedkope huizen. Nu proberen de autoriteiten de economie te verbreden om de stad minder kwetsbaar te maken. Port St. Lucie is een van de hardst getroffen plaatsen in Florida. De 160.000 inwoners tellende stad en de 240.000 mensen in het omliggende district lijden zwaar onder de crisis. 13,4 procent van de bevolking in de stad en omgeving zit zonder werk. Dichtgetimmerde huizen bepalen het straatbeeld.

Weinig beweging
Aan Treemont Avenue, in een wijk met lage bungalows in pasteltinten, verkoopt Thomas Milone huizen die zijn teruggegeven aan de bank. De huizenmarkt vertoont nog weinig beweging. ''Ik denk niet dat de situatie het afgelopen jaar beter is geworden, voor mijn gevoel is die hetzelfde als een jaar geleden.''

Vraag
Port St. Lucie trok enkele jaren veel nieuwe bewoners die werden gelokt door het mooie weer en goedkope huizen. De bouwbedrijven bouwden veel meer huizen dan er vraag was. Met het instorten van de economie bleven de huizen leeg en raakten de bouwvakkers hun baan kwijt. Nieuwe banen scheppen is een prioriteit voor het plaatselijke bestuur. Een nieuwe animatiestudio van Digital Domain moet zowel banen in de bouw als later bij de studio creëren. Daarnaast richten de lokale autoriteiten zich op het binnenhalen van nieuwe banen op het gebied van medisch onderzoek en zonne-energie.

Lege huizen
''Het is moeilijk om de banen in de bouw terug te winnen nu de vraag naar huizen zo klein is en we nog een grote voorraad lege huizen hebben. De nieuwe banen zoals bij Digital Domain zijn beter betaald en zullen de winkelverkopen en de handel in en rond Port St. Lucie bevorderen'', stelt Larry Pelton, directeur van de Economic Development Council in St. Lucie County en verantwoordelijk voor het scheppen van nieuwe banen.

Federale subsidieOnlangs wist de lokale overheid een federale subsidie binnen te halen voor het verstrekken van leningen voor zonnepanelen. Inwoners kunnen een lening voor 15 jaar afsluiten voor de installatie van zonnepanelen op hun huis. Doel is dat de besparing in de energierekening over deze 15 jaar opweegt tegen de investering in de panelen. Tegelijkertijd worden installateurs die zonder werk zaten, omgeschoold tot installateur van zonnepanelen. Zo snijdt het mes aan twee kanten. Pelton: ''Ons doel is om minder afhankelijk te worden van de bouwsector. Daardoor was onze economie zo kwetsbaar. Met een breder georiënteerde economie zijn we klaar voor een nieuwe recessie, want die komt er zeker weten. Tijdens mijn tijd hier heb ik er al vijf meegemaakt.''
© ANP

[koenkamphuys]

In de buitengebieden is er ongetwijfeld voor een sch**t en drie kn*kkers een appartement te koop, maar welke toerist wil daar nu zitten?

Ik moet hier toch op reageren. Ik ben zo'n toerist die in de buitengebieden is gaan zitten, al is het niet in een appartement, en dat bevalt me prima. Het is opvallend hoe snel het went om een uurtje langer te moeten rijden en je krijgt er, behalve lagere prijzen en kosten, ook heel veel rust en ruimte terug.

In dit topic wordt terecht gewaarschuwd voor torenhoge jaarlijkse kosten, maar voor een deel komt dat doordat men in een grote villa op een "toplocatie" wil zitten. Tja, dan betaal je ook de hoofdprijs.

Toplocatie tussen aanhalingstekens, want ik ken in Florida maar één echte toplocatie en dat is ons stekje. Niet verder vertellen hoor :-$

[Teleton]

Wij hebben het omgekeerde gedaan: vooraf vastgesteld dat we het absoluut niet wilden verhuren, en dat het geen beleggingsobject zou zijn. Hoewel de locatie allereerst ingegeven was door de aanwezigheid van familie, zitten we stukken goedkoper doordat we veel verder van Orlando zitten, en het kleinste modelletje van het bouwbedrijf lieten neerzetten.

Het is me bekend Koen, en als dat, zoals in jullie geval, een bewuste keuze is, is daar helemaal niks mis mee. De argumenten die jij hebt gebruikt, zijn dan ook consistent en doortimmerd. Daarom vond ik dit topic tot voor kort informatief. Maar luchtfietserij en gouden bergen dreigen het objectieve beeld, zoals jij dit schetst en bijvoorbeeld Corrus en anderen dit hier eerder onderschreven, op het kopen van een huis in Florida soms te vertroebelen. Vandaar!

[akkerw]

Zijn er hier ook mensen die zelf de reserveringen voor huurders regelen ? Ik lees veel over management bureaus maar vraag me af of je de kosten niet beter kunt besparen door dit gedeelte zelf te regelen(heb geen idee wat een MB rekent) Als je het natuurlijk leuk vind om te doen (ik in elk geval wel) Nogmaals ik heb geen ervaring met een MB maar misschien kan iemand mij uitleggen of er ook MB zijn waarbij je bepaalde dingen wel zelf kunt regelen. Kan/wil iemand daar meer over vertellen ??

[corrus]

Het beste is (wat de verhuur betreft) dit helemaal zelf te doen...
Daar heb je een heleboel werk aan maar is zeker de moeite waard.
Het nadeel van het het laten verhuren via je MC (management company) is dat ze ook verhuringen doen waar je noets vanaf weet...

Ook wil ik je aanraden om al je rekeningen naar je adres in Nederland te laten sturen, dit voor een betere controle op je MC...
indien je electrarekening ineens in een bepaalde maand écht heel veel stijgt, kun je er bijna vanuit gaan dat je huurders hebt gehad.

[disney-golf]

Heel aandachtig heb ik bovenstaand gelezen en wil hier ook wat over kwijt...

@Teleton
Zoals gewoonlijk heb je weer gelijk, met 3000$ per jaar verhuren ben je gelukkig omdat je op voorhand weet wat je vakantie per jaar gaat kosten.
Een huis zelf bezitten kost meer maar je "kan" op termijn er ook nog een flinke cent aan over houden als je het stekje terug verkoopt. Dit moet ieder voor zich uitmaken maar ik versta je wel.
Ik vergelijk het met het hebben van een boot: huur je een boot dan lach je je tanden bloot en heb je een boot dan werk je je dood...

@Koenkamphuys
Ik begrijp je vergelijking niet met in een "goedkopere" buurt zitten dat dan je onkosten lager zouden zijn.
Je property tax O.K. maar al je nutsvoorzieningen blijven toch hetzelfde. Of ga jij ervan uit dat je electriciteit, gas en water rekening goedkoper gaan zijn dan in een "duurdere" buurt?
Ik heb bij Lowes nog nooit de vraag gekregen waar ik verf ga gebruiken hoor. Dag Mijnheer, waar gaat u de verf gebruiken? Ha, in een huis dicht bij Disney, dan kost die verf u 50$ i.p.v. 20$ per pot!
Het is over heel de wereld hetzelfde, toplocaties kosten meer maar brengen op termijn (procentueel) ook veel meer op. Neem dat maar aan van een vastgoed makelaar met meer dan 25 jaar dienst.

@akkerw
Als je een MB hebt die je niet toelaat zelf je woning te verhuren moet je dringend een ander MB zoeken. Ik krijg de indruk dat men er hier vanuit gaat dat een MB alles van je overneemt en dat je zelfs geen zeggensschap meer hebt over je eigen woning. Ik ga akkoord dat sommige MB's dat graag zouden hebben maar er zijn er echt wel andere hoor!

Tot slot nog ff dit; of je nu koopt of huurt, dicht bij Disney of verderweg, is het niet het belangrijkste dat ieder doet waarbij Hij/zij zich goed bij voelt? Wat is wijsheid?
En al goed dat niet iedereen is zoals ik, anders zouden we allemaal in dezelfde wijk zitten...:lol::lol::lol: